Jesteś frankowiczem? Nie narzekaj tak bardzo. Zobacz jaki kredyt dostałbyś dzisiaj.

Wielu użytkowników naszego portalu to osoby, które w związku z posiadanym kredytem mieszkaniowym, poszukują jak najniższych kursów franka szwajcarskiego. Z myślą o takich osobach, przygotowaliśmy ciekawe porównanie warunków kredytowania lokali i domów.

Dzięki tej analizie można sprawdzić, jaki kredyt obecnie dostaliby frankowicze. Zdecydowana większość takich osób, ze względu na restrykcje KNF-u, nie zaciągnęłaby już długu w walucie innej niż złoty…

Obecnie banki pożyczą znacznie mniej niż osiem – dziesięć lat temu

Najwięcej kredytów rozliczanych według kursu franka szwajcarskiego, pochodzi z pierwszych trzech kwartałów 2008 r.

Dane KNF-u wskazują, że w tym dziewięciomiesięcznym okresie, podpisano aż 36% wszystkich „frankowych” umów z lat 2005 – 2010.

W 2008 r. kredytowy boom osiągnął już swoje apogeum, mimo że banki od dwóch lat ograniczały zdolność kredytową.

Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że w III kw. 2006 r. statystyczny warszawski kredytobiorca hipoteczny mógł zaciągnąć zobowiązanie wynoszące 166 przeciętnych pensji w sektorze przedsiębiorstw (patrz poniższa tabela). Rok później maksymalna zdolność kredytowa oscylowała już na poziomie 143 średnich wynagrodzeń.

Podobne spadki zdolności kredytowej można było zaobserwować również na sześciu innych rynkach, które NBP zalicza do grupy najbardziej istotnych w kraju (Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia).

Obecnie „frankowicz” na pewno nie mógłby pożyczyć takiej wielokrotności pensji, jak w latach 2006 – 2008. Maksymalna zdolność kredytowa warszawiaka w III kw. 2015 r. wynosiła 121 średnich wynagrodzeń z sektora przedsiębiorstw.

Ten wynik i tak jest większy od analogicznej wartości z III kw. 2012 r. (96 średnich pensji dla Warszawy). Spadek zdolności kredytowej w 2012 r. był związany z wprowadzeniem Rekomendacji S III. Wspomniany pakiet zaleceń KNF-u, poprzez restrykcyjne ograniczenia (np. poziomu raty do dochodu) znacznie zmniejszył zdolność kredytową nabywców mieszkań.

Kolejna rekomendacja dotycząca kredytów mieszkaniowych (S IV), też wprowadziła ważne ograniczenia. Mowa o zakazie zaciągania zobowiązań rozliczanych w walucie innej niż waluta dochodów (zakaz obowiązuje od 1 lipca 2014 r.). Takie ograniczenie wprowadzone przez Komisję Nadzoru Finansowego, praktycznie uniemożliwia osobie pracującej na terenie Polski zaciągnięcie kolejnego kredytu walutowego.

Warto pamiętać, że wspomniana Rekomendacja S IV wprowadziła też kilka innych rozwiązań, które zmieniły rynek kredytów mieszkaniowych. W tym kontekście trzeba wspomnieć o:

• ograniczeniu maksymalnego okresu kredytowania do 35 lat (rekomendowany okres spłaty to 25 lat)
• wprowadzeniu limitów minimalnego wkładu własnego (przynajmniej 10% dla ubezpieczonych kredytów i 20% dla nieubezpieczonych kredytów od 1 stycznia 2017 r.)

Oprócz wspomnianych restrykcji, nadzór finansowy zniósł sztywne limity rat do dochodu netto (wskaźnik DtI) i wydłużył (z 25 lat do 30 lat) maksymalny okres spłaty, który jest przyjmowany do obliczania zdolności kredytowej. Takie zmiany skutkowały ponownym zwiększeniem zdolności kredytowej wnioskodawców (podobnie jak spadek stóp procentowych NBP).

Kredytobiorcy nie mogą już liczyć na marżę wynoszącą 1,00% – 1,20%

Wielu „frankowiczów” posiada w swoich umowach niskie marże, które teraz pomagają wytrzymać wzrost kursu CHF/PLN.

Przy zakupie dodatkowych produktów z oferty banku (tzw. cross – sellingu), marże oferowane przez kredytodawców nierzadko były niższe od 1,00% – 1,20%. Dlatego możliwa jest sytuacja, w której „frankowicz” po uwzględnieniu aktualnego poziomu stopy LIBOR CHF 3M (ok. -0,80%), będzie miał ujemne oprocentowanie swojego zobowiązania. Wówczas bank powinien odpowiednio obniżyć ratę (poprzez wliczenie ujemnych odsetek).

Nabywcy mieszkań, którzy obecnie składają wnioski kredytowe, mogą pomarzyć o marżach na poziomie 1,00%….

Potwierdzają to na przykład dane Centrum AMRON. Wspomniana instytucja działająca pod egidą Związku Banków Polskich, regularnie sprawdza średni poziom marży i oprocentowania dla przykładowego kredytu (wartość: 300 000 zł, wkład własny: 25%, okres spłaty: 25 lat).

Dane Centrum AMRON wskazują, że taka przykładowa „hipoteka” w marcu 2013 r. miała średnią marżę na poziomie 1,36%. Wraz ze spadkiem stóp procentowych NBP i pojawieniem się niekorzystnych czynników (np. ustawową obniżką opłat interchange, wzrostem składek do BFG), banki stopniowo podwyższały stosowane marże (patrz poniższe zestawienie). Te zmiany były rekompensowane przez obniżki stóp referencyjnych dla nowych kredytów w złotym (np. WIBOR 3M/WIBOR 6M).

Do jesieni minionego roku, wprowadzane podwyżki marż nie były gwałtowne.

Zmiana nastąpiła po ogłoszeniu nowego podatku od aktywów bankowych (tzw. podatku bankowego). Kredyty mieszkaniowe ze względu na swoją dużą jednostkową wartość, szybko zwiększają podstawę opodatkowania (tzn. aktywa). Dlatego banki zdecydowały się na sporą podwyżkę marż. Średnia stawka marży dla przykładowej „hipoteki” analizowanej przez Centrum AMRON, wzrosła z 1,72% (wrzesień 2015 r.) do 2,03% (marzec 2016 r.). Podobna zmiana dotyczyła również przeciętnego oprocentowania (patrz powyższa tabela).

Przy porównywaniu obecnych warunków kredytowania oraz sytuacji sprzed ośmiu – dziesięciu lat trzeba pamiętać o poprawie cenowej dostępności mieszkań. W III kw. 2007 r. za przeciętne wynagrodzenie (sektor prywatny) na siedmiu największych rynkach, można było kupić zaledwie 0,5 mkw. statystycznego mieszkania. Na początku bieżącego roku, analogiczny wskaźnik zbliżał się już od 0,9 mkw. (dane NBP).

Sytuacja korzystna dla nowych nabywców lokali (tzn. urealnienie cen metrażu), niestety oznacza kłopoty ze zbyt wysokim poziomem wskaźnika LtV (LtV = dług/wartość mieszkania) i zabezpieczeniem kredytów rozliczanych we franku szwajcarskim.